Son muchos los interrogantes que surgen en torno a las recientes modificaciones al programa Mi Casa. ANIF, la Asociación Nacional de Instituciones Financiera hace el análisis y pone como puntos importantes los siguientes:

• El presupuesto garantizado para el programa de Mi Casa Ya, hasta la fecha, ronda el medio billón de pesos, cifra divulgada por el mismo Gobierno Nacional. Tomando como referencia el presupuesto de Mi Casa Ya del 2022, ese monto garantizaría entre 10.000 y 15.000 subsidios bajo la estructura actual del programa.

• La adición presupuestaria al aprobado Presupuesto General de la Nación 2023, radicada el pasado viernes 17 de febrero ante la Cámara de Representantes, incrementaría en $1.5 billones los recursos para los programas de vivienda y proyectos estratégicos de agua potable y saneamiento básico que tiene a cargo del Ministerio de Vivienda. Presupuesto que, en caso de aprobarse, ampliaría el número de subsidios para la vigencia, pero no sería suficiente para alcanzar la meta de 60 mil que espera el sector para dar continuidad al impacto que ha tenido el programa, o para los 50 mil que indico el Gobierno Nacional

• El cambio en el factor de determinación de los topes de vivienda VIS de SMMLV a UVT fijado en el artículo 238 del PND, implica dos riesgos centrales para el sector. El efecto inmediato del decreto implica la modificación de los topes VIS del 2022, que el artículo establece, en la mayoría de los casos, será de 3.552 UVT equivalente a $150.647.424 pesos. Este monto no cubre el significativo aumento del salario mínimo del 16%, de la inflación del 2022 del 13.25% o del IPP que se ubicó por encima del 20%. Por lo tanto, este elemento dejaría por fuera oferta de vivienda que fue estructurada para ser vivienda de interés social (especialmente en las grandes ciudades), al inhabilitarlas para poder acceder al programa de Mi Casa Ya. En el mediano plazo, teniendo en cuenta que los costos para el constructor pueden ubicarse por encima de los incrementos de la UVT, se estaría iniciando un proceso en el cual se cierra el espacio para la vivienda de interés social en las ciudades con mayores costos de producción. Razón por la cual, es necesario revisar los periodos de gracia para la entrada en vigor del articulado y la pertinencia de la UVT como indexador del tope.

En ANIF nos dimos a la tarea de evaluar el alcance de la asignación presupuestal actual y la asignación presupuestal esperada para Mi Casa Ya, así como el alcance de las modificaciones en los factores de determinación de los topes de los subsidios. Al tiempo, analizamos la estructura de asignación propuesta recientemente. Varios son los puntos a tener en cuenta:

1. El presupuesto que se había socializado en enero de 2023 para el programa Mi Casa Ya se ubicaba en $560 mil millones. Para entender el alcance de la asignación en términos de subsidios, optamos por plantear el mismo escenario de 2022 manteniendo los Brackets de asignación, cuota inicial y cobertura de tasas. De esta forma, si se parte de que en 2022 se otorgaron 60.159 subsidios equivalentes a $2.527 mil millones, en un escenario sin modificaciones se estarían entregando alrededor de 13 mil subsidios en 2023. Nivel muy inferior al observado el año pasado.

2. Con la nueva asignación ($1.5 billones), que depende de la aprobación del proyecto de Ley para adicionar y efectuar modificaciones al PGN 2023, se estaría hablando de que, en ausencia de modificaciones al escenario de 2022, el gobierno podría hacer entrega de 35 mil subsidios. Esa estimación podría aumentar hasta 44 mil subsidios si la mayoría de estos fueran entregados a hogares de 0 a 2 SMMLV. Con eso, el monto per cápita del subsidio se reduciría, dando paso a un mayor volumen de asignación. No obstante, nuevamente se está hablando de un volumen de subsidios inferior al observado en 2021 y 2022 (62.017 y 60.159, respectivamente) y a las expectativas del sector.

3. Aunque la estimación que plantea el Minvivienda puede estar soportada en la nueva estrategia de asignación, existen varios puntos que vale la pena discutir para entender su viabilidad. La asignación estaría estructurada a partir del puntaje del Sisbén y por un criterio de priorización territorial beneficiando a los municipios de categoría 4, 5 y 6. Dos barreras de entrada adicionales que, si bien nacen con la intención de priorizar a los más necesitados, hace inviable el desarrollo de vivienda VIS. En primera instancia, la priorización según el puntaje del Sisbén asigna en las primeras categorías a hogares que pueden no tener los requisitos financieros para poder acceder a un crédito, llevando a que los subsidios no se materialicen. Bajo este escenario, se requeriría del apoyo de entidades como el Fondo Nacional de Garantías para que respalden las obligaciones crediticias con garantías del 100% de cobertura, lo que se traduciría en mayores presiones presupuestales. En segunda instancia, la priorización por municipios entra en conflicto con los incentivos, la facilidad y factibilidad de construir edificaciones en territorios de difícil acceso, con poca oferta de servicios y bienes, costos de construcción elevados y poca rentabilidad o retorno de los proyectos. Así mismo, son los municipios que cuentan con la menor demanda de vivienda y donde se desaprovechan los efectos a escala. Además, reduce la oferta de subsidios en las grandes ciudades, en las cuales todavía hay una importante densidad de población que los requiere.

4. La figura de “habilitado interesado” es esencial para el respaldo del crédito constructor. Este, hace referencia al ciudadano interesado en adquirir una vivienda al que el estado ya le hizo el proceso de evaluación y, por lo tanto, confirma que cumple todos los requisitos para acceder al subsidio. Con eso, el “habilitado” tiene derecho para acceder a un subsidio una vez escoja el proyecto que sea de su interés. En ese sentido, los bancos analizan el volumen de los “habilitados” y lo valoran como el flujo de recursos que genera un proyecto de vivienda bajo la figura de la preventa, por lo que entra dentro de los criterios para aprobar el crédito al constructor. La modificación al “habilitado” que propone el nuevo esquema le quita el respaldo al sector para acceder al crédito constructor. Eso, en tanto la nueva naturaleza del solicitante pasa a ser “interesado”, lo que no es un cambio menor, pues pasa de tener derecho efectivo a un subsidio a estar inclinado por acceder a uno, sin la acreditación previa.

De esta forma, los constructores perderían el respaldo del volumen de habilitados (o lo que en efecto es una preventa), lo que afecta el acceso a créditos por parte de la banca. En la práctica, gran parte del sector acude al sector financiero para apalancar sus proyectos. Todo eso, generaría que solo las grandes constructoras, que recurren a recursos propios, puedan desarrollar programas de vivienda VIS, lo que en últimas reduce la oferta de soluciones de vivienda.

Es entonces que vale la pena preguntarse si Mi Casa Ya es el mejor instrumento para llegar a la población a la que hoy le está apuntando el gobierno. El programa hasta la fecha ha sido el mejor instrumento de vivienda VIS en el país, otorgando más de 230 mil subsidios. Su funcionamiento y éxito se desprende del mecanismo de financiamiento que se ha logrado estructurar entre el gobierno, las cajas de compensación, el sistema financiero y los hogares, las pocas barreras de entrada que presenta y los incentivos que ha desarrollado para la participación de la oferta en el desarrollo de edificaciones. Es clara la necesidad que existe de proveer una vivienda digna a los de menores ingresos y se debería avanzar en la estructuración de un programa de estado sostenible que siente las bases para la reducción del déficit habitacional. Sin embargo, ese esfuerzo se debe hacer complementando los esfuerzos que hasta ahora se han realizado, no restructurar un programa que hoy opera por sí solo con buenos resultados.

5. En la actualidad los topes de vivienda VIS (135-150) y VIP (90-110) están determinados en términos de SMMLV. Esto incorpora las alzas en la inflación, el incremento en la productividad y el adicional determinado por concertación o por decreto. Si el esquema continuara con la misma estructura de 2022, el tope máximo de VIS que en 2022 equivalía a $150 millones en 2023 correspondería a $174 millones. Este factor de decisión de los topes es de gran importancia para los constructores, en tanto la edad de maduración de un proyecto VIS es de 14 meses en promedio. Los proyectos que se están construyendo y se planearon construir para este año se estructuraron desde hace varios meses bajo el escenario del incremento del SMMLV.

Siendo así, el cambio en el factor de determinación del tope de SMMLV a un máximo de 3.552 UVT (equivalente a $150.647.424) deja, una vez aprobada la modificación, excluidos del segmento VIS a una fracción importante de proyectos que tenían como referente los $174 millones de tope. Los efectos de esto pasan por dejar una gran cantidad de productos inmobiliarios sin mercado objetivo, lo que aumenta los meses de rotación y dificulta los cierres financieros, hasta el perjuicio de las familias que aspiran a acceder a una solución de vivienda.

Cabe señalar que con esto no desconocemos la relevancia del ejercicio de desindexar el tope de los subsidios al salario mínimo. Al contrario, consideramos que es un paso en la vía correcta. No obstante, se deben tener en cuenta los tiempos de desarrollo que se emplean en los proyectos de construcción para poder implementar estas medidas. En ese orden de ideas, es necesario hacer una transición ordenada que le permita a la oferta reducir los inventarios que se estructuraron con el modelo de precios indexados al SMMLV, mientras se incorpora la nueva oferta al uso de la UVT, u otro referente, como factor determinante de los topes. De no hacerse, el sector puede seguir acumulando inventarios, lo que implica disminuir la oferta efectiva del segmento VIS a la vez que se reduce la construcción de nuevos proyectos.